משרד עורכי הדין אלון קראוס ושות' מלווה משקיעים ובעלי נכסים ישראלים בגרמניה בכל שלבי ההשקעה בנדל"ן — מאיתור הנכס המתאים, דרך העסקה מול הנוטריון (Notar) והרישום בלשכת המקרקעין (Grundbuch), ועד ניהול שוטף, חשבונאות הוצאות, מול חברות ניהול הנכסים (Hausverwaltung) והתמודדות עם דיירים בעייתיים ותביעות פינוי (Räumungsklage). אנו מספקים נקודת מגע אחת, דו-לשונית (עברית, גרמנית ואנגלית), שמסירה מהמשקיע את מחסומי השפה והבירוקרטיה.

רכישה, מכירה ואיתור נכסים (Buying, Selling & Sourcing)

• איתור נכסים להשקעה, למגורים ולשימוש מסחרי — סיוע באיתור הזדמנויות מתאימות לפי מטרת ההשקעה: תשואה שוטפת, השבחה, מגורים עצמיים או נכס מסחרי.
• בדיקת נאותות (Due Diligence) — בדיקת מצב משפטי ותכנוני של הנכס, עיון ב-Grundbuch, חובות, שעבודים, וזכויות דיירים קיימים.
• ליווי העסקה מול הנוטריון — ניסוח ובדיקת חוזה המכר (Kaufvertrag), ייצוג מול הצד השני, והבטחת העברת בעלות תקינה ורישום הזכויות.
• היבטי מיסוי הרכישה — ליווי בענייני מס רכישת מקרקעין (Grunderwerbsteuer) המשתנה בין המדינות, ותכנון מבנה ההחזקה (אישי או חברה).

ניהול נכסים וחשבונאות שוטפת (Property Management & Accounting)

• ניהול נכסים מרחוק לישראלים — ייצוג בעל הנכס מול הרשויות, השוכרים וספקי השירות, כך שניתן להחזיק נכס בגרמניה גם בלי להתגורר בה.
• חשבונאות הוצאות נדל"ן — מעקב אחר הוצאות תפעול, דמי ניהול, תחזוקה ומסים, והכנת התשתית לדיווח לרשויות המס בגרמניה ובישראל.
• ממשק מול חברות ניהול נכסים (Hausverwaltung) — בקרה על דוחות חברת הניהול, אסיפות דיירים (Eigentümerversammlung), והגנה על האינטרסים של הבעלים.
• חוזי שכירות — ניסוח ובדיקת הסכמי שכירות (Mietvertrag) התואמים את הדין הגרמני, כולל הגבלות Mietpreisbremse.

דיירים בעייתיים ופינוי (Tenant Disputes & Eviction)

• התמודדות עם דיירים בעייתיים — טיפול בחובות שכירות, הפרות חוזה, נזקים ומטרדים, לרבות התראות ומכתבים פורמליים.
• תביעות פינוי (Räumungsklage) — ייצוג בהליכי הודעה על סיום שכירות (Kündigung) ובתביעות פינוי בבתי המשפט בגרמניה.
• גביית חובות — נקיטת הליכים לגביית דמי שכירות שלא שולמו ופיצוי בגין נזקים.

לתיאום פגישת ייעוץ »

שאלות נפוצות — השקעות נדל"ן בגרמניה

האם ישראלי יכול לקנות נכס בגרמניה ללא תושבות או אזרחות גרמנית?

כן. אין מגבלה על רכישת נדל"ן בגרמניה לזרים, כולל ישראלים. הרכישה מתבצעת מול נוטריון (Notar) ומחייבת רישום בלשכת המקרקעין (Grundbuch). יש לתת את הדעת על פתיחת חשבון בנק, אימות זהות (KYC) והיבטי מיסוי בשתי המדינות.

מהן העלויות הנלוות ברכישת נכס בגרמניה?

מעבר למחיר הנכס, קיימות עלויות נלוות (Kaufnebenkosten) בהיקף של כ-9%–12%: מס רכישת מקרקעין (Grunderwerbsteuer) המשתנה בין המדינות, שכר נוטריון ורישום, ולעיתים דמי תיווך. הנתונים כפופים לשינוי ולכן יש לבדוק כל עסקה לגופה.

כיצד ניתן לנהל נכס בגרמניה מבלי להתגורר בה?

ניתן למנות מיופה כוח וליווי משפטי שמייצג את הבעלים מול חברת הניהול (Hausverwaltung), השוכרים והרשויות. אנו מסדירים ייפויי כוח, בקרה על דוחות, וטיפול שוטף בכל הנדרש, כך שהבעלים נשאר בשליטה גם מרחוק.

מה עושים מול דייר שלא משלם או שמסרב להתפנות?

הדין הגרמני מגן על דיירים, ולכן נדרש הליך מסודר: התראה, הודעת סיום שכירות (Kündigung) ובמידת הצורך תביעת פינוי (Räumungsklage) בבית המשפט. ליווי משפטי נכון מקצר את ההליך ומפחית סיכונים.

האם השכרת הנכס מוגבלת ברגולציה על מחירי שכירות?

בערים רבות חל מנגנון "בלם מחירי השכירות" (Mietpreisbremse) המגביל את גובה דמי השכירות מדייר חדש. קיימים חריגים (למשל נכס חדש או לאחר שיפוץ מהותי). חשוב לבדוק את המצב באזור הספציפי לפני קביעת דמי השכירות.

כיצד ממוסה הכנסה משכירות בגרמניה, וכיצד הדבר משפיע על ישראלי?

הכנסה משכירות בגרמניה ממוסה בגרמניה, ועשויה להיות מדווחת גם בישראל בכפוף לאמנת המס בין המדינות (המיועדת למנוע כפל מס). יש לנהל חשבונאות מסודרת של ההכנסות וההוצאות. אין באמור ייעוץ מס פרטני.

האם כדאי להחזיק את הנכס באופן אישי או דרך חברה?

לכל מבנה החזקה יתרונות וחסרונות מבחינת מיסוי, אחריות והעברה בין-דורית. הבחירה תלויה בהיקף ההשקעה ובמטרותיה. אנו בוחנים את התמונה המלאה — בישראל ובגרמניה — לפני שממליצים על מבנה.

« חזרה לכל תחומי ההתמחות / Back to all Areas of Expertise

המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מס או השקעות. כל מקרה מצריך בחינה פרטנית; נתונים ושיעורי מס נכונים למועד הכתיבה וכפופים לשינויי חקיקה. כל שאלה הנוגעת להיבטי הליבה של הדין הגרמני או דיני המס בגרמניה תיענה בשיתוף עם עורכי דין שותפים בגרמניה (Rechtsanwälte) ויועצי מס מוסמכים בגרמניה (Steuerberater).