תשובה קצרה: ה־Mietpreisbremse מגביל בעיקר את שכר הדירה שנקבע בתחילת שכירות חדשה באזור שהוכרז כשוק דיור מתוח. בברלין ההסדר חל בכל העיר מ־1 בינואר 2026 ועד 31 בדצמבר 2029. ככלל, שכר הדירה ההתחלתי אינו אמור לעלות ביותר מ־10% על שכר הדירה ההשוואתי המקומי, אך קיימים חריגים חשובים. העלאות במהלך שכירות קיימת כפופות למסלולים אחרים, לתקופות המתנה, לנימוק בכתב ולתקרות.
נבדק לאחרונה: 23 ביולי 2026. מידע כללי בלבד; חוזה, דירה וחריגים מחייבים בדיקה פרטנית.
מה מסדיר בלם שכר הדירה?
סעיפים 556d–556g לקודקס האזרחי הגרמני (BGB) עוסקים בשכר הדירה בתחילת חוזים מסוימים למגורים. אין מדובר במחיר שכירות אחיד לכל גרמניה. הכלל חל רק במקום שממשלת המדינה הפדרלית הכריזה עליו כאזור בעל שוק דיור מתוח. במקום שבו הוא חל, נקודת המוצא היא עד 110% משכר הדירה ההשוואתי המקומי (ortsübliche Vergleichsmiete).
ברלין בשנת 2026
התקנה הברלינאית מ־11 בנובמבר 2025 קובעת שכל ברלין היא שוק דיור מתוח מ־1 בינואר 2026 עד 31 בדצמבר 2029. מדד השכירות המוסמך של ברלין לשנת 2026 (Mietspiegel 2026) הוא מקור מרכזי לבדיקת דירה לפי גודל, שנת בנייה, מיקום, מצב ואבזור.
החריגים המרכזיים בשכירות חדשה
- שכר דירה קודם גבוה: שכר דירה חוקי ששילם השוכר הקודם עשוי לאפשר סכום גבוה יותר.
- מודרניזציה בשלוש השנים שקדמו לחוזה: עלויות מוכרות עשויות להשפיע על התקרה.
- בנייה חדשה: דירה שהושכרה ושימשה לראשונה לאחר 1 באוקטובר 2014 מוחרגת בדרך כלל.
- השכרה ראשונה לאחר מודרניזציה מקיפה: גם היא עשויה להיות מוחרגת.
כאשר משכיר מבקש להסתמך על חריג, סעיף 556g BGB מחייב מסירת מידע מסוים לפני הצהרת השוכר. פגם בגילוי עלול להשפיע על המועד שבו ניתן להסתמך על החריג.
באיזו תדירות ניתן להעלות שכר דירה קיים?
| סוג ההעלאה | הכלל המרכזי | המגבלה |
|---|---|---|
| התאמה לשכר הדירה ההשוואתי (§558) | בעת כניסת ההעלאה לתוקף שכר הדירה צריך בדרך כלל להיות ללא שינוי 15 חודשים; דרישה חדשה אפשרית בדרך כלל רק לאחר שנה. | בברלין התקרה המצטברת היא 15% בשלוש שנים עד 10 במאי 2028, ובכל מקרה לא מעבר לשכר ההשוואתי. |
| שכירות צמודת מדד | החוזה מפנה למדד המחירים הרשמי והמשכיר חייב להציג את החישוב בכתב. | בדרך כלל לפחות שנה בין שינויים. |
| שכירות מדורגת | הסכומים העתידיים נקבעים מראש בחוזה. | כל מדרגה נשארת לפחות שנה. |
| מודרניזציה (§559) | בדרך כלל ניתן להוסיף 8% לשנה מן העלויות המוכרות המיוחסות לדירה. | יש להפחית תחזוקה רגילה; חלות תקרות למ״ר וכללי קושי. |
דרישות צורניות ותגובה של השוכר
דרישה לפי סעיף 558 חייבת להיות מנומקת בכתב, למשל באמצעות Mietspiegel, מאגר שכירויות, חוות דעת מומחה או שלוש דירות השוואה. לשוכר ניתנת תקופת בדיקה עד סוף החודש הקלנדרי השני שלאחר קבלת הדרישה. אם אין הסכמה, המשכיר אינו יכול פשוט לגבות סכום חדש ללא בסיס; הוא עשוי להידרש לתביעת הסכמה במועד הקבוע בחוק.
- לזהות אם מדובר בשכר התחלתי, §558, מדד, מדרגות, מודרניזציה או הוצאות נלוות.
- לחשב לפי Mietspiegel 2026 ולשמור את נתוני הדירה והמסמכים.
- לבקש את בסיס החריג או החישוב שאינו פומבי.
- להגיש Rüge בכתב כאשר סעיף 556g חל; העיתוי משפיע על ההשבה.
- לא להפחית תשלום באופן עצמאי לפני קבלת ייעוץ, כדי לא ליצור פיגור מסוכן.