Autor: Alon Kraus

Kurzantwort: Ein Vertrag über den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks in Deutschland muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Die Notarin oder der Notar gestaltet und beurkundet den Vertrag neutral, erläutert seine rechtliche Tragweite und begleitet die formale Abwicklung. Eine unabhängige wirtschaftliche, technische, steuerliche oder parteiliche Rechtsprüfung ersetzt die notarielle Tätigkeit nicht.

Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und keine individuelle Beratung zum deutschen Recht.

English version: The German Notary’s Role in a Real-Estate Deal

1. Warum der deutsche Notar erforderlich ist

Nach § 311b Absatz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Der Eigentumsübergang erfolgt nicht bereits mit der Unterschrift: Nach § 873 BGB sind grundsätzlich die Einigung über den Eigentumsübergang und die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich.

Die Notarin oder der Notar ist neutral und unabhängig. Nach den Informationen der Bundesnotarkammer soll die Vertragsgestaltung die Interessen beider Seiten berücksichtigen und eine rechtlich sichere Abwicklung ermöglichen.

2. Was vor der Beurkundung geschieht

Vor dem Termin werden die Angaben und Unterlagen der Beteiligten erfasst und ein Vertragsentwurf vorbereitet. Typischerweise müssen unter anderem die Parteien, das Grundstück, der Kaufpreis, mögliche Belastungen, Besitzübergang und die Abwicklung der Zahlung eindeutig geregelt werden.

Käufer und Verkäufer sollten den Entwurf frühzeitig prüfen und offene Punkte vor dem Termin ansprechen. Fragen zur Finanzierung, zu technischen Mängeln, zum wirtschaftlichen Wert oder zur individuellen Steuerplanung sollten mit den jeweils zuständigen Fachleuten geklärt werden.

3. Was beim Notartermin geschieht

Im Beurkundungstermin wird die Urkunde vollständig vorgelesen. Die Notarin oder der Notar erläutert den rechtlichen Inhalt und beantwortet Fragen zur Urkunde. Erst wenn die Beteiligten die Erklärungen abgeben und unterzeichnen, ist die Beurkundung abgeschlossen.

Wer nicht ausreichend Deutsch versteht oder nicht persönlich teilnehmen kann, sollte die sprachliche Unterstützung und eine mögliche Vollmachtslösung rechtzeitig mit dem deutschen Notariat abstimmen. Die erforderliche Form hängt vom Einzelfall und von den Anforderungen des Notariats und Grundbuchamts ab.

4. Was nach der Unterzeichnung geschieht

Nach der Beurkundung koordiniert das Notariat die vorgesehenen Abwicklungsschritte. Dazu können Anträge und Mitteilungen, die Beschaffung erforderlicher Erklärungen, die Sicherung des Erwerbs und schließlich die Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung gehören.

Der Kaufpreis sollte nur entsprechend den vertraglichen Regelungen und den Mitteilungen des zuständigen Notariats gezahlt werden. Der genaue Ablauf hängt vom Vertrag, dem Grundbuchstand, der Finanzierung und möglichen Genehmigungen ab.

5. Was die notarielle Tätigkeit nicht automatisch ersetzt

Die neutrale notarielle Betreuung ersetzt typischerweise nicht:

• eine technische Prüfung des Gebäudes oder der Wohnung;
• eine Bewertung des Marktpreises oder der wirtschaftlichen Rentabilität;
• eine individuelle Steuerberatung;
• eine parteiliche Prüfung ausschließlich im Interesse des Käufers oder Verkäufers;
• die Prüfung ausländischer Rechts- oder Steuerfolgen.

Je nach Transaktion können deshalb zusätzlich deutsche Rechtsanwälte, Steuerberater, Sachverständige, Finanzierungsberater oder andere Fachleute erforderlich sein.

6. Besondere Punkte für Käufer oder Verkäufer im Ausland

Bei Beteiligten mit Wohnsitz außerhalb Deutschlands sollten frühzeitig Identität, Familienstand, Vertretung, Unternehmensunterlagen, Zahlungsweg und die Form ausländischer Urkunden geklärt werden. Falls eine Partei nicht persönlich erscheint, muss die Vollmacht oder spätere Genehmigung mit dem deutschen Notariat abgestimmt werden.

Apostille, Beglaubigung, Übersetzung oder weitere Nachweise können je nach Dokument, Herkunftsstaat und Verwendungszweck erforderlich sein. Die konkrete Anforderung sollte vor der Unterzeichnung bestätigt werden.

7. Praktische Unterlagen- und Fragenliste

• Ausweisdokumente und aktuelle Kontaktdaten der Parteien
• genaue Bezeichnung der Immobilie und vorhandene Grundbuchangaben
• vereinbarter Kaufpreis, Finanzierung und gewünschter Übergabetermin
• bekannte Belastungen, Mietverhältnisse oder besondere Nutzungsrechte
• Unternehmens- und Vertretungsnachweise bei juristischen Personen
• Vollmacht, Beglaubigungs- und Apostilleplan bei Abwesenheit einer Partei
• offene technische, steuerliche und wirtschaftliche Prüfungen

8. Wenn die Transaktion auch Israel betrifft

Für Käufer, Verkäufer oder Familien in Israel bleibt das deutsche Notariat für die deutsche notarielle Urkunde und deren Abwicklung zuständig. Beratung zum deutschen Recht, deutschen Steuerrecht und zur deutschen Beurkundung muss durch entsprechend zugelassene deutsche Fachleute erfolgen.

Alon Kraus & Co. kann zu den israelisch-rechtlichen Aspekten beraten, israelische Unterlagen und Vollmachten koordinieren und die Kommunikation zwischen dem Mandanten und den zuständigen deutschen Fachleuten organisieren.

Mehr zur deutschsprachigen Beratung bei israelischen Immobilien- und Nachlassangelegenheiten

Häufige Fragen

Vertritt der deutsche Notar den Käufer?

Nein. Die Notarin oder der Notar ist neutral und unabhängig und nicht die einseitige Interessenvertretung einer Partei.

Werde ich mit der Unterschrift sofort Eigentümer?

Nein. Für den Eigentumsübergang sind grundsätzlich die Einigung über die Rechtsänderung und die Eintragung im Grundbuch erforderlich.

Prüft der Notar den baulichen Zustand und den Marktwert?

Eine technische Prüfung und Marktwertermittlung gehören nicht automatisch zur neutralen notariellen Vertragsabwicklung. Dafür können Sachverständige oder andere Fachleute erforderlich sein.

Kann eine Partei aus Israel vertreten werden?

Eine Vertretung oder spätere Genehmigung kann je nach Fall möglich sein. Form, Beglaubigung, Apostille und Wortlaut müssen vorab mit dem zuständigen deutschen Notariat abgestimmt werden.

Offizielle Quellen